Rupture d’un contrat d’un mandat de gestion locative

La réponse :

• Le contrat de mandat de gestion locative : un contrat à durée déterminée avec des possibilités de prolongation :

Le propriétaire du bien et l’agence immobilière sont liés par un contrat de mandat de gestion locative. Le propriétaire du logement que l’on peut aussi appeler le mandant, donne à l’agence immobilière, le mandataire, le pouvoir d’accomplir des actes juridiques en son nom et pour son compte. L’agence immobilière est chargée de gérer le contrat de bail conclu sur le bien du mandant (propriétaire).

Le contrat de mandat de gestion locative est souvent conclu pour une durée déterminée avec des hypothèses de prolongation telles que la prorogation, le renouvellement et la tacite reconduction.

• La prorogation intervient avant l’expiration du contrat. Elle consiste, pour les parties, à décider que celui-ci continuera malgré l’arrivée du terme c’est-à-dire la date de fin du contrat. La prorogation peut intervenir au moment même de la conclusion du contrat, en insérant une clause de prorogation, ou bien en cours d’exécution, les parties se mettant d’accord pour repousser l’arrivée du terme.

Le renouvellement et la tacite reconduction interviennent après l’arrivée du terme et donc à l’expiration du contrat. Dans ces deux hypothèses, le contrat initial disparaît et c’est un nouveau contrat, identique au précédent, qui va prendre sa place.

• Le renouvellement du contrat peut s’effectuer soit suite à un accord entre les parties, soit par l’effet de la loi. Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat identique au premier, mais il sera à durée indéterminée.
• La tacite reconduction signifie que l’accord passé entre les parties est reconductible automatiquement d’une période à une autre si aucune des parties ne manifeste sa volonté de rompre le contrat. L’agence immobilière doit informer le propriétaire « par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de résiliation. » (Loi Châtel, art. L136-1 du code de la consommation). Si le propriétaire n’est pas informé conformément à l’article L136-1 du Code de la consommation, il pourra mettre un terme au contrat gratuitement à tout moment après la date de tacite reconduction.

• Les possibilités d’extinction ou de résiliation du contrat :

Tout d’abord, il convient de bien définir la distinction entre la résiliation et l’extinction d’un contrat :

Le contrat à durée déterminée cesse automatiquement à l’arrivée à son terme (la date de fin du contrat) sauf en cas de tacite reconduction, dans ce cas, nous parlerons d’extinction du contrat. Cela signifie que le contrat s’éteint dès lors qu’il est arrivé à son terme, sauf en cas de tacite reconduction ou de l’accord des parties de prolonger le contrat.

La résiliation ou révocation du contrat est possible lorsque les parties se sont mises d’accord pour mettre fin au contrat avant son terme ou pour les causes que la loi autorise (art. 1193 du Code civil). La loi autorise également la résiliation unilatérale, c’est-à-dire par une seule des parties, sous certaines conditions.

Le contrat de mandat impose l’exécution d’une mission, la location du bien, dont l’achèvement éteindra le contrat (art. 2003 du Code civil) ; cela couvre les hypothèses dans lesquelles le bien serait repris par le propriétaire pour son usage propre, serait détruit ou deviendrait impropre à la location.

Par ailleurs, le propriétaire du bien, en qualité de mandant, peut révoquer à tout moment sa procuration (art. 2004 du Code civil).  L’article 2004 du Code civil pose le principe légal, mais il peut exister des clauses d’indemnisation en cas de résiliation, encore appelées en pratique clauses d’irrévocabilité, qui sont valables. Si le contrat présente une clause de ce genre, elle n’empêche pas le propriétaire de révoquer le contrat, cependant elle est réputée fautive c’est-à-dire que le mandataire aura droit à une indemnité, souvent prévue au contrat. Par exemple, une clause qui prévoit le versement d’une indemnité égale au montant des rémunérations qui auraient été perçues si le contrat n’avait pas été révoqué est valable. Cette indemnité représente le prix de la faculté de résiliation unilatérale. (Cour de cassation – Première chambre civile – 6 mars 2001 – n° 98-20.43).

De telles pénalités ne sont pas dues dans deux cas :

• Si une faute du mandataire (l’agence) est la cause de la rupture des relations contractuelles.
• Si l’information prévue par l’article L 136-1 du Code de la consommation cité ci-dessus, n’a pas été délivrée.